公司是以义乌为大本营的浙中区域龙头地产商,开发业务体量不大但盈利能力较强,自持物业体量大且增值空间也较高,重组承诺保障未来两年业绩维持高位;估值优势虽不明显(市值较RNAV溢价42%、2017PE=16X)但仍在可接受范围之内。集团资源丰富并积极打造地产+、互联网等相关产业,依托集团资源,公司由传统地产开启的转型预期是未来看点,可积极关注。
   
借壳上市、打造“地产为主+制造为辅”双主业。壳公司主要从事回转支承业务,通过发行股份购买资产(作价112亿),新光集团旗下地产业务实现借壳上市,并募集配套资金(27.4亿)助力项目开发。交易完成后,新光控股集团与关联自然人虞云新合计持股68.94%。
   
浙中区域龙头、开发业务高盈利、自持物业高增值。公司主要从事“商业+住宅”综合性开发,截至2016Q3末开发业务权益未结货量近70万平米、货值近200亿;其中,义乌货量占比达38%、货值占比达53%,义乌、东阳、金华等浙中地区货值合计占比达70%;近年来也开始布局西安、南通等省外市场。核心项目区位优越,土地成本低,地价房价比极具优势,导致公司盈利能力显著高于行业平均水平,综合净利率持续提升至近30%。自持物业已与开发业务权益未结规模基本相当,预计租金收入将逾7亿/年,并且历史成本低,增值空间大。此外,大本营义乌将受益于“一带一路”战略。
   
集团资源丰富并积极打造互联网相关产业、对上市平台支持力度高。新光集团是集饰品、房地产、旅游、金融、互联网等板块于一体的多元化企业,是中国流行饰品龙头企业,地产借壳上市(集团旗下唯一上市平台)、金融快速布局、旅游发力新疆,长期协同可期。集团近年来借力跨境贸易积极打造“互联网+”战略,在相关领域已有多处布局,未来将基于产业优势(饰品等跨境贸易)和地缘优势(义乌等地区作为一带一路的核心起点)在跨境及互联网等领域进一步延伸,打造跨境及互联网方面的优势产业资源。
   
估值优势虽不明显,但由传统地产开启转型之路的预期提供未来看点,可积极关注。中性预期下,公司RNAV为161亿,目前市值较RNAV溢价42%,溢价率较中等市值转型标的难有优势;重组承诺为公司业绩提供有力保障,预计2017年净利为14亿左右,对应市盈率为16X,略低于中等市值转型类标的。虽然地产业务储备偏小,但开发项目盈利能力较高,自持物业增值空间较大,未来两年业绩维持高位,估值优势虽不明显但仍在可接受范围之内,依托集团资源,由传统地产开启转型之路的预期提供未来看点,可积极关注。
   
鉴于目前转型尚未有实质性进展,暂不给予评级和目标价。
   
风险提示:土地储备量不足;预收款较少,业绩锁定性不强;商铺和酒店实际市场价格与重估价格的潜在差异超预期;整合及转型进展低于预期;定增7月份解禁。